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大小产权区别多 晋州人买房千万别搞错

房天下综合整理  2016-04-05 11:13

[摘要] 不少晋州人在买房时一定听过小产权房，很多人搞不清楚，什么是小产权房？70年产权的房子就是大产权房？40年产权的房子就是小产权房？其实不是，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包含70年产权，50年产权和40年产权三种，那什么是小产权呢？和晋州房天下一起来看看吧！

不少晋州人在买房时一定听过小产权房，很多人搞不清楚，什么是小产权房？70年产权的房子就是大产权房？40年产权的房子就是小产权房？其实不是，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包含70年产权，50年产权和40年产权三种，那什么是小产权呢？和晋州房天下一起来看看吧！

什么是小产权房？

所谓小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

大小产权区别多 晋州人买房千万别搞错

通俗点解释就是，国家发产权证能买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的叫小产权房。

“小产权房”的性质有三种：

一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房人无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。

小产权房与大产权房的区别

一、小产权房

1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。

2、职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。

3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。

二、大产权房

1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。

3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。

买小产权房会具备一定的风险

1、“五证”不全

小产权房是没有“五证”(国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。)大的问题没有产权，不受法律的保护。

2、看着拆迁眼巴巴

如果遇到城市发展需要拆迁的话，小产权房不能办理房产证，实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，这类房如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、遗产不能继承

正规的房屋是可以过户，赠送，而且子孙也可以合法的享有房屋继承权的。小产权房无房产证，缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

4、卖不出，不能贷。

如果那一天你急需一笔钱，小产权房是不能抵押或者上市转卖的，没有产权，没有房产证，法律上不承认，那怕你和购买人签订购房合同也是不具备法律效力的。

5、配套烂尾

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。小产权房基本上都不会有完善的配套设施服务，例如购物中心，市政天然气，市政水电，绿化等，而且物业管理也是比较容易出问题的。

虽然房价高，但是买房也不要太贪便宜购买“五证”不全的房屋，小产权没有房产证，害人又害己。

大产权房存缩水风险

房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。房屋是私人财产，购房人享有的所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限，指的是土地的使用年限。

房屋产权的年限，是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此购房人到手的产权一般会缩水几年，一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。如，位于北京大兴的天同11号项目1993年拿的地，中间涉及很多纠纷，到2014年8月才开盘，目前仍有房源在售，于今年下半年交房，即使今年入住，房子产权也缩水了23年。因此，购房人在购买房子之前，一定要咨询项目的拿地时间，而不仅仅是交房时间。

（晋州房天下综合整理）

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